镇政办〔2023〕39号

镇平县人民政府办公室

关于印发镇平县中心城区国有土地上自建房屋

不动产登记工作方案的通知

各街道办事处，县政府相关部门：

《镇平县中心城区国有土地上自建房屋不动产登记工作方案》已经县政府研究同意，现予以印发，请遵照执行。

2023年11月6日

镇平县中心城区国有土地上自建房屋

不动产登记工作方案

为进一步加快推进县城中心城区房屋不动产统一登记，保护群众合法权益，优化营商环境，维护社会和谐稳定，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国民法典》《建设工程质量管理条例》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《建筑工程施工许可管理办法》以及《河南省自然资源厅贯彻落实<自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知>的意见》（豫自然资发〔2021〕34号）等法律法规及文件规定，结合我县实际，特制定本方案。

一、处理原则

（一）尊重历史，实事求是。处理居民自建房不动产登记相关问题应坚持尊重历史、实事求是，落实《中华人民共和国土地管理法》第九条“城市市区的土地属于国家所有”的规定，落实《中央机构编制委员会办公室关于整合不动产登记职责的通知》中“现有各类不动产权证书继续有效”的精神，充分考虑分散登记时法律、法规和政策规定以及我县行政管理和经济社会发展实际，妥善办理。

（二）民生优先，简化程序。在为群众办理用地、建设和不动产登记过程中，各有关部门要对形成联动机制，以解决民生问题、保障群众权益为宗旨，优化流程简化审批手续，补缴相关税费，容缺办理。

（三）房地一体，分类处理。处理居民自建房不动产登记问题，应当坚持“地随房走、房随地走”的原则，对历史政策法规不健全、建房人违规操作、不动产分散登记等造成的未批先建、有地无房、有房无地等问题，客观公正地进行分析研究和处理，做到责任明确、处理恰当。

（四）分清主次，逐步推进。处理居民自建房不动产登记问题，应当着眼群众的迫切需要，把握主次矛盾，根据资料完善和税费缴纳情况，先易后难、先急后缓、周密组织、精准研判、分期分批、稳步推进，谨防问题堆积。

二、适用时间

本次登记工作自发布之日起两年内。

三、适用范围

在县城中心城区（将军路以西，平安大道以北，207国道以东，杏山大道以南）之内，由居民自建并竣工投入使用的房屋。其中，居住类房屋指三层（含三层）以下的庭院式住宅（单元式住宅楼除外），沿路临街类房屋指六层（含六层）以下的门面建筑（单元式住宅楼除外）。

被县政府和县政府成立的相关工作机构通告列入征收范围的房屋、纳入城中村改造范围的房屋，依法认定为危房的房屋，河道蓝线范围内的房屋，道路红线内的房屋，占压公共通道、市政管网、公园绿地等公共设施的房屋，单建或联建的单元式住宅楼、小产权房屋不属于本次处理范围。

四、问题类型和解决处理办法

（一）土地证房权证缺失问题处理办法

1．无土地证类

房屋所有人提供土地权属来源材料，包括《国有建设用地划拨决定书》《国有建设用地使用权出让合同》《国有建设用地使用权转让合同》、县政府确权决定文件、建设用地批准书、划拨决定书或者其他权属证明材料，比如不同历史阶段由街道办事处颁发的各类用地证书（需经县档案馆出具查询证明）、由乡村组出具的本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员宅基地三级证明等。县自然资源局负责对土地权属来源材料进行审查确认、相应处罚并组织土地房屋权籍调查测绘。

持房权证的房屋所有人不能提供土地权属来源材料且经查询无土地登记信息的，由所在街道办事处负责核实房屋所有人户籍并出具本集体经济组织成员或非本集体经济组织成员宅基地三级证明，县自然资源局负责对土地权属来源材料进行审查确认、相应处罚、组织权籍调查测绘并对成果在网站公告15天，公告无异议的，凭三级证明、公告和房权证，按实际用途办理不动产初始登记。公告有异议的，应在异议事项解决后再办理登记。

2．无房权证类

县规划发展中心依据土地权属来源材料和地上房屋现状（权籍调查测绘报告）征缴配套费后，依据现状出具规划说明书（不符合现行国土空间规划的应注明“禁止改建、扩建、新建等改变房屋现状的行为”字样）。房屋所有人已办理建设工程规划许可证的，不再出具规划说明书和缴纳配套费。

3．需房屋质量认定类

县住建局对工程投资额30万元以上三层以上或者建筑面积300平米以上的住宅类房屋和所有沿路临街门面类房屋（无合法施工竣工验收手续），组织第三方机构进行工程质量安全鉴定，出具房屋质量合格认定书。三层（含三层）以下住宅类房屋的工程质量由所在街道办事处组织乡村组三级审核，出具房屋质量合格认定书。

4．其他类

县自然资源局依据土地权属来源材料、规划的说明书、房屋质量认定书和房屋所有人的申请办理不动产初始登记。土地权属来源材料没有载明批准用途的，按实际用途进行登记。住宅类房屋所有人可自愿申请出让用地，沿路临街类门面房屋因其具有经营功能必须使用出让用地，由县自然资源局核算征缴出让金，凭出让金缴纳凭证和完税凭证，办理出让性质的不动产初始登记。

（二）有土地证有房权证房屋处理办法

1．按照“不变不换”的原则，不动产权利人在申请转移、变更、更正等登记时，直接换发新的不动产权证书。

2．不动产权利人要求换发新的不动产权证书，县自然资源局应予受理：（1）对于土地使用权证和房产证与档案记载用途不一致的，由县自然资源局组织对土地和房屋进行测绘，按档案用途直接办理不动产更正登记（换证）；对于证载土地用途和证载房产用途不一致的，县自然资源局组织对土地和房屋进行测绘，县规划发展中心按照国土空间规划（城市规划）和土地房屋现状（测绘报告）核定其用途和规划指标，由县自然资源局直接办理不动产登记（换证）。（2）对于房权证已转移登记但土地证未及时转移登记造成土地使用证和房产证权利人不一致的，经房地权利人自愿达成一致意见，县自然资源局组织对土地和房屋进行测绘，若是出让土地，可凭完税凭证，直接办理转移登记。若是划拨土地，县自然资源局核算征缴出让金，凭出让金缴纳凭证和完税凭证办理转移登记。对于找不到原土地房屋权利人、找不到土地使用证原件、土地房屋多次转让无法追溯历史转让人的，由现在权利人单方申请转移登记，县自然资源局公告15日无异议的，凭出让金缴纳凭证和完税凭证直接办理转移登记。公告有异议的，应在异议事项解决后再办理登记。

（三）居民自建房（已完善初始登记）转移问题处理办法

1．居民自建房不动产转移登记，涉及划拨土地使用权的，除遗产继承可保留原划拨性质外，其他形式不再单独办理划拨土地使用权出让审批手续，县自然资源局与房屋所有人签订《国有建设用地使用权出让合同》，征缴出让金，凭出让金缴纳凭证和完税凭证，办理出让性质的不动产权转移登记。

2．居民自建房不动产转移登记，涉及出让土地使用权的：（1）“弹性年期”出让和满年期出让的住宅用途土地使用权，依据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》可采用“两不一正常”的过渡性办法处理，即住宅用途土地使用权期满的权利人不需要专门提出续期申请，在国家法律没有规定之前不收取费用，正常办理交易和登记手续。（2）“弹性年期”和满年期出让的住宅用途之外的土地使用权，权利人应在使用权期满前3个月申请续期，县自然资源局与之签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，补缴出让金，续满该用途土地使用权的对应最高使用年限。若土地使用权期满权利人仍未申请续期，除县政府因公共利益需要收回土地使用权及地上建筑物外，待权利人再次申请不动产登记时，县自然资源局与房屋所有人重新签订《国有建设用地使用权出让合同》，征缴出让金，凭出让金缴纳凭证和完税凭证，办理出让性质的不动产权转移登记。

3．居民自建房不动产分宗合宗问题。居民在自有一宗或多宗国有土地上建设一幢或多幢庭院式住宅，根据居民申请，县自然资源局应以幢为单元办理登记。居民在权利人不同的多宗国有土地上建设房屋，涉及房屋跨宗的，县自然资源局应以幢为单元办理多个权利人共有形式的不动产登记，也可在签订出让或转让合同后，以幢为单元办理单独所有形式的不动产登记。

4．居民自有划拨土地使用权不予单独设置抵押权，权利人依法取得的房屋设置抵押权时，划拨土地使用权可一并抵押，取消划拨土地抵押审批，县自然资源局在办理抵押权登记时，应在附记栏注记“该不动产的土地使用权为划拨土地使用权，依法实现抵押权时，应首先补缴土地出让金和相关税费后，抵押权人方可优先受偿”。

（四）居民自建房超占土地问题处理办法

1．居民自建房超占土地使用权证载面积30%以内的，超出部分无权属来源材料且经查询无土地登记信息的，由县自然资源局负责组织权籍调查测绘并将成果在网站公示15天，公告无异议后，超出部分土地与原土地使用证合并办理不动产登记。原土地使用权为划拨性质的，办理划拨性质的不动产登记；原土地使用权为出让性质的，县自然资源局与房屋所有人按原土地使用权年限征缴超出面积土地出让金，办理出让性质的不动产登记。

2．居民自建房超占土地使用权证载面积30%以上的，超出部分无权属来源材料且经查询无土地登记信息，由县自然资源局依据其建设时间进行处罚后，按上面条款处理。

（五）相关费用核算征缴标准

1．城市基础设施配套费。依据《镇平县人民政府关于印发镇平县城市基础设施配套费征收管理办法的通知》（镇政〔2013〕72号）的规定，居民自建住宅每平方米20元，沿路两侧临街房每平方米50元。

2．土地出让收益金。依据《河南省财政厅关于加强我省土地收益征收管理有关问题的通知》（豫财综〔2001〕79号）的规定，出让土地核算标准为：现行基准地价下限×40%×土地面积，划拨土地核算标准为：现行基准地价下限×4%×土地面积。

3．违法占地处罚。对经过批准改变原土地用途的，但未及时办理用地使用条件手续的项目，可不予处罚。

4．税款缴纳依据现行税收政策标准执行。

五、组织领导及相关要求

（一）加强领导。成立由县委常委、常务副县长任组长，分管县自然资源工作的副县长任副组长，纪委监委、自然资源局、规划发展中心、住建局、税务局、财政局、效能服务中心及街道办事处等相关单位主要负责同志为成员的镇平县城区自建房不动产登记工作领导小组。领导小组下设办公室，按照“统一组织、统一测绘、统一鉴定、统一审核、统一文书、统一收费、统一发证”七统一模式，具体负责全县中心城区自建房不动产登记历史遗留问题处理工作的组织和实施。

（二）明确职责。各成员单位要按照“谁主管、谁负责”的原则，切实履行本部门职责，认真落实领导小组明确的工作任务，密切配合，主动作为，相互支持，形成合力，充分发挥协同一致的作用。各街道办事处要充分发挥属地管理职责，做好工作组织、审核审查、宣传动员、政策解释和信访稳定工作。对工作中推诿扯皮，不履行或不正确履行职责，影响工作进展，损害行政相对人合法权益的，将追究相关责任。

（三）加强监管。相关职能部门和各街道办事处要加强对居民自建房的审批和监管力度，制定依法有序、符合实际、操作性强的自建房审批模式和流程，严禁产生新的遗留问题。对不属于本次处理范围的项目，各职能部门应严格把关，不得擅自搭车、违规办理。对违反有关法律、法规开发建设房地产，激发群众上访或者煽动群众上访的企业或个人，依法予以严肃查处。

　主办：镇平县自然资源局　　　　  　  　　督办：县政府办公室五科　

　抄送：县委办，县人大办，县政协办，县法院，县检察院。

　镇平县人民政府办公室　　　　　　　  　　　2023年11月6日印发　

《镇平县人民政府办公室关于印发镇平县中心城区国有土地上自建房屋不动产登记工作方案的通知》文件解读